Война за квартиру: как не оказаться в ситуации голосеевского стрелка
Комментарии: 3
mastersenaiper с сайта pixabay
С экспертами разбирались, чем опасна ипотека и что грозит покупателям залогового жилья.
В суде по мере пресечения прокуратура просит арестовать Ивана М., который 7 июля устроил стрельбу в Голосеевском районе Киева. Ранение двух человек, один из которых является сотрудником полиции, квалифицируется как покушение на убийство. Пожизненное киевлянину не грозит, но 15 лет за решеткой — вполне.
Тем временем в соцсетях поднимется волна в защиту 37-летнего задержанного. Сочувствующие пишут: он защищал свое имущество, отобранное по беспределу…
Драма разыгралась из-за квартиры, проданной через государственный аукцион СЕТАМ. И если не каждый способен отреагировать на это так, как Иван, то в подобной ему ситуации может оказаться любой держатель ипотечного кредита.
Суд вынес заочное решение
Квартиру на территории престижного киевского жилого комплекса Park Avenue VIP Иван купил за 150 тысяч долларов. В кредит взял 120 тысяч, но к часу «Ч» погасить удалось только 80 из них.
— Мой клиент вел переговоры о реструктуризации долга, но банк решил выставить квартиру на продажу, — говорит адвокат Антон Луковкин. — Суд вынес заочное (без участия ответчика) решение в пользу банка, и в марте прошлого года нам удалось его отменить. На этом основании мы подали иск об отмене торгов, но вот уже больше года как не может состояться даже первое заседание.
Тем временем лот с квартирой Ивана «улетел» с СЕТАМ легко и быстро за 2,6 миллиона гривен (порядка 100 000 у.е.). Адвокат говорит, что со стороны покупателя было два иска о выселении прежних владельцев, но один он проиграл, а другой приостановили. В итоге проблемная квартира была продана покупателем «из рук в руки» третьему лицу за 1,3 миллиона гривен (50 000 у.е.).
7 июля новый владелец явился, чтобы взломать дверь, где Иван уже год держит оборону после подобного «налета» весной 2020 года. Адвокат Луковкин утверждает: решения суда о принудительном выселении как не было, так и нет. Но почему-то присутствовала полиция, объявившая операцию «Гром» после того, как мужчина сделал два выстрела…
Впрочем, теперь во всем этом будут разбираться следствие и суд. Но история может повториться с любым другим украинцем.
|
И даже без судов можно обойтись
Кредит под залог новой квартиры — это голубая мечта многих украинцев. И не все отдают себе отчет, что растянутые выплаты при нашей социальной обстановке могут оказаться ловушкой. Для того чтобы банк получил право выставлять квартиру на торги, достаточно накопить долг в 20 минимальных зарплат — на сегодня это 120 тысяч гривен.
Если вы не прописаны в ипотечной квартире, судебные повестки будут высылаться по адресу вашей регистрации. И не важно, получили вы их или нет. Суды, как мы видим, принимают решение без участия ответчика. О том, что жилье выставлено на СЕТАМ, держателя ипотеки не уведомляют. Так что очень может оказаться, как в один прекрасный день к вам заявятся незнакомцы и попросят убраться прочь.
— Некоторые считают, что регистрация в квартире несовершеннолетнего защитит ее от продажи за долги, — отмечает адвокат Алексей Сиротин. — Но в судах по этому вопросу неоднозначная практика. И чаще всего она в пользу банка, а не семьи с детьми (в квартире «голосеевского стрелка» прописаны его сестра и племянница-подросток. — Ред.).
В ряде случаев кредиторы вовсе обходятся без судов, прибегая к нотариальной надписи. Эта процедура действительная только по договорам, которые были закреплены нотариально, но дельцы не гнушаются ставить надпись и на обычные договоры.
— Это порочная практика, с которой борется Минюст и за которую нотариуса должны лишать лицензии, — говорит частный исполнитель Иван Жаботинский. — Но она продолжается. А для исполнителя нотариальная надпись имеет такую же силу, как решение суда.
|
Купить не значит поселиться
Если держатели ипотеки рискуют потерять жилье, став неплатежеспособными, то покупатели залоговой недвижимости — вбухать деньги в кучу нервов. Лоты на СЕТАМ привлекают ценами: купить квартиру можно на 15-30% ниже рыночной стоимости. Но получить такой подарок судьбы — это не значит, что им можно пользоваться. Покупатели квартиры «голосеевского стрелка» год испытывают это на своем опыте.
— После продажи жилья, выставленного на торги без воли хозяина, право на проживание в нем получают как новые, так и старые владельцы, если они там зарегистрированы, — говорит адвокат Алексей Сиротин. — Чтобы избавиться от нежелательных соседей, придется подавать иск на их принудительное выселение. А если прежний владелец оспаривает торги в суде, вопрос выселения могут отложить до вынесения решения по сути первого вопроса.
Такие дела могут тянуться, как мятая жвачка. Прежние владельцы упорно держат оборону, не оставляя квартиру без присмотра. А если новому хозяину удастся улучить момент и поменять замки, он не сможет выставить на улицу вещи «прежних». Только передать на ответственное хранение, на которое еще надо получить разрешение и которое придется оплачивать.
Плюс ко всем этим прелестям, если затевается судебная тяжба, и должник, и покупатель залогового жилья влетают в крупную монету при оплате услуг адвокатов. Потому что без опытных юристов не смогут правильно оформить исковые требования. А любая неточность формулировки грозит проигрышем и потерей квартиры.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Роман Коротя, адвокат компании «MK Partners»:
|
— Если брать две стороны — покупателя и должника, то удержать то, что человек приобрел на аукционе, намного проще, чем вернуть утраченное. Суды, как правило, предвзято относятся к должникам и принимают во внимание только серьезные нарушения. Например, если торги СЕТАМ проводились по исполнительным нотариальным надписям. Для их отмены можно найти достаточно оснований.
В практике Романа Коротя есть выигранные дела как в пользу покупателей залоговой недвижимости, так и в пользу должников по ипотеке.
— Недавно мы выиграли дело, где судом был наложен арест на торги, а их все равно провели по СЕТАМ. Это очень серьезное нарушение. Но если речь идет о мелких — что-то не вовремя опубликовали, где-то нарушили сроки или правила оценки, судьи принимают сторону покупателя.
ВОПРОС РЕБРОМ
Если торги отменили, вернут ли деньги?
Вырученная от аукциона сумма распределятся так: размер долга передается в банк, 10% от вырученной на аукционе суммы получает исполнительная служба, 5% — СЕТАМ. То, что осталось (если осталось), возвращается должнику.
Если суд отменяет свершившиеся торги, деньги должны вернуть покупателю лота. Сделка произошла не на сером рынке, а на государственной платформе. Логично? Логично, но! Прямого механизма возврата денег не существует. Эта проблема перекладывается на плечи неудачливого охотника за дешевой недвижимостью.
— За деньги придется хорошо побороться, — говорит адвокат Роман Коротя. — Сначала надо выяснить, у кого они: в исполнительной службе или переданы взыскателю, например, банку. Когда выяснили, подается иск о возврате необоснованно полученных денежных средств. Если это крупный, солидный коммерческий банк, вероятность возврата велика. С государственными банками могут возникнуть сложности, так как у них целевые счета. Я знаю один такой банк, который отказывается возвращать. По крайней мере, в настоящее время.
Вопрос о том, сколько времени понадобится, чтобы вернуть кровные, еще интереснее. Если речь идет о Киеве, где зарегистрированы все крупные банки, а суды завалены разного рода делами, проблема может висеть в воздухе годами.
— Мне пришлось возвращать в интересах клиента деньги. Процесс растянулся на три года после того, как отменили нотариальную надпись. И это еще хорошо, что деньги зависли на исполнительной службе и не были переданы взыскателю, — констатирует адвокат.
«: у него хотели забрать квартиру за долг в 40 тысяч долларов
