Фото: hromadske | У червні 2022 року падіння цін на оренду в Києві зупинилося
Квартира в Києві за 5 тисяч гривень плюс комунальні — нова реальність ринку оренди житлової нерухомості. Проте експерти попереджають: падіння цін на оренду в столиці вже зупинилося, далі можливе зростання.
Киянин Валентин Данилов — рантьє зі стажем, у нього вже давно в оренді три квартири в різних районах столиці.
«Одну на Святошино я здавав за ціною 17 тис. грн на місяць, другу на Оболоні — за 15 тис. грн, а третю — на Печерську з ремонтом та технікою — здано за 20 тис. грн», — каже Валентин. Проте вторгнення РФ в Україну несподівано позбавило Валентина прибутків від оренди.
«У всіх трьох квартирах орендарі поспіхом залишили Київ наприкінці лютого, деякі й на зв’язок у березні взагалі не виходили. Вже у квітні мені, нарешті, вдалося з ними зв’язатися, щоб дізнатися, чи є у них план повернутися до квартири», — розповів Фокусу рантьє. У результаті, за його словами, одна сім’я повернулася до Києва та забрала речі з квартири, а оплату за лютий та березень він так і не отримав. Другі орендарі залишаються за кордоном, але з ними Валентин домовився про оплату 40% від ставки оренди з початку травня. Третій орендар повернувся у квітні, але попросив про орендні канікули до червня, на що Валентин погодився, проте залишив заставу собі. Також для третього орендаря Валентин зменшив ціну оренди із 20 тис. грн до 10 тис. грн.
«Ситуація у всіх зараз складна, я розумію, і вважаю, що в поточних обставинах діяв правильно. Зараз лише одну мою квартиру виставлено в оголошеннях, і ціна оренди там нижча, ніж раніше: я здавав її до війни за 17 тис. грн, а зараз намагаюся здати за 10,5 тисячі», — каже Валентин Данилов.
Попит зростає: як приплив переселенців впливає на ставки оренди в Києві
Оренда в Києві влітку 2022 року — це поступове зростання попиту на квартири з одночасним утриманням ставок оренди на тому самому рівні. Іншими словами, якщо раніше зростання попиту стимулювало зростання цін, то зараз ціни не зростають.
Це з кількома чинниками. Насамперед зі зниженням рівня платоспроможності орендарів унаслідок війни в Україні. Вагомий відсоток орендарів сьогодні становлять переселенці із Запорізької, Донецької, Дніпропетровської областей, які мають дуже обмежений бюджет. Та й пропозиції квартир для охочих осісти у столиці у червні 2022 року — достатньо. Отже, попри попит, ринок залишається ринком орендаря. Важливо й те, що багато хто в столицю так і не повернувся — хтось залишається за кордоном, хтось віддав перевагу виїхати в рідний регіон, щоб не оплачувати оренду житла в Києві.
Одна з причин зростання попиту на оренду квартир у Києві — повернення додому тих, хто був змушений виїхати через війну [+–] Фото: Открытые источники
«Бачимо зростання кількості внутрішньо переміщених осіб, які, рятуючись від російського вторгнення, обирають Київ як безпечніше місто порівняно зі своїми населеними пунктами», — каже експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
«Сміливо можна говорити про приріст попиту в межах 9-12% залежно від району», — зазначає Вікторія Берещак. І додає: серед причин зростання попиту на оренду в Києві — повернення додому тих, хто був змушений виїхати через війну.
«У багатьох контракти на оренду були розірвані, і тепер ці люди вийшли на ринок у пошуках житла. Ще одна причина, яку їх спонукала це зробити, — колосальне падіння доходів та неможливість платити орендну плату, яка була до війни», — зазначає Берещак.
Попит на житло в Києві є, однак це не той платоспроможний попит, який був до вторгнення РФ до України
Загалом експерти зазначають, що вартість оренди в столиці вже досягла дна, і схоже, знижувати ставки орендодавці більше не готові.
«Ринок активний, попит не надто високий, але він є. За правильної ціни об’єкт не затримується на ринку. Відбулося балансування ставок, ціна більше не падає, вже знайшлося дно за вартістю оренди, після чого падіння цін на оренду в Києві зупинилося», — пояснює Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України. Він також вважає, що зростання цін гальмує рівень платоспроможності орендарів.
«Попит просто не такий платоспроможний, як до війни. Певний відсоток орендарів — переселенці, які не мають великих можливостей оплачувати високі столичні ставки«, — каже Піта.
Важливо Договір воєнного часу. Як знизити ризики для оренди житла
Власне, тому найдешевші варіанти у спальних районах не затримуються — їх дуже швидко розбирають орендарі. «Найімовірніше розлітаються квартири нижче середнього цінового діапазону або за його межею. Як правило, це спальні райони на лівому та правому березі у старому житловому фонді. Саме на них розраховують внутрішньо переміщені особи, для яких сума оренди у Києві справді захмарна, адже удвічі-вчетверо перевищує звичні орендні ставки в регіонах», — зазначає Вікторія Берещак.
Знижки та бонуси: за скільки та на яких умовах здаються квартири в Києві
За даними SV Development, у Києві на 21 червня середні ставки оренди житлової нерухомості знаходяться в межах 244-622 $. У різних базах оголошень є квартири за ціною 5-8 тис. грн (на Троєщині, на Оболоні) та за ціною 11-16 тис. грн — у центральних та прицентральних районах міста (Шевченківський, Голосіївський).
«Сьогодні однокімнатну квартиру в прицентральних районах Києва сміливо можна знайти в межах 7,5-8 тис. грн, двокімнатну — 8-10 тис., трикімнатну — 10-12 тис. При цьому це буде свіжий або новий ремонт, всі необхідні меблі та техніка, хоча до війни подібні варіанти були набагато дорожчими», — зазначає Вікторія Берещак.
Цікаво, що діапазон цін в тому самому районі може бути досить суттєвим, що пов’язано з тим, що є орендодавці, які просто хочуть швидше здати квартиру, а є ті, кому важлива так звана ринкова ціна.
Орендарі розглядають різні варіанти, але найчастіше шукають недорогі квартири у спальних районах Києва [+–]
«На ринку з’явилася нова категорія квартир, що здаються за зниженими цінами на період дії воєнного стану. Як правило, власники поїхали і не хочуть, щоб житло простоювало, коли є колосальна потреба в ньому для багатьох людей. Ціни на такі квартири нижчі за ринкові в середньому на третину, хоча є відсоток (приблизно до 20% загального обсягу таких лотів), де дисконт вищий», — розповіла Вікторія Берещак. За її словами, в деяких випадках дисконт досягає 30-60%, особливо коли йдеться про багатокімнатні.
Ринок оренди змінюється — якщо раніше в Києві однокімнатні були у пріоритеті у орендарів, то зараз дуже часто розглядають трикімнатні. Це пов’язано з тим, що переїжджати зі східного чи південного регіону може вся сім’я, включаючи дідусів та бабусь, а чим більше людей, тим більша площа їм необхідна.
Якщо раніше у столиці попит мали однокімнатні, то зараз експерти зазначають зростання попиту на квартири з двома і більше кімнатами.
У червні 2022 року орендодавці прописують у договорах оренди ціну на період воєнного стану. Юрій Піта каже, що наразі це звичайна практика. У таких пунктах договору орендодавець зазначає, що поточна ставка оренди діє лише до завершення дії воєнного стану. А далі орендодавець має право переглянути ціну.
«Прописуються різні умови, я за формулювання, коли вказано, що ціна може бути збільшена потім, але не більш ніж на певний відсоток — наприклад, не більше ніж на 30% від чинної в період воєнного стану ціни», — зазначає Юрій Піта.
Що стосується зростання ставок оренди в Києві, то експерти кажуть, що поки рано судити про те, чи може ринок показати таке зростання. І навіть традиційний період зростання цін на оренду в столиці — вересень — якщо й принесе зростання ставок, то не більш як на 5-12%.
«Восени ціни можуть зрости, але незначно — на 10%, але ж ми зараз від сезону залежимо, а від ситуації на фронті«, — пояснив Юрій Піта.
Важливо Повернення в столицю: скільки коштує оренда квартири в Києві під час війни
